BONG BÓNG BĐS – MỸ VÀ VIỆT NAM

[BONG BÓNG BĐS – MỸ VÀ VIỆT NAM] “Bất động sản Việt Nam sẽ vỡ.” Người ta đã nói vậy cả chục năm nay rồi từ đợt khủng hoảng 2007. Nó đã vỡ, nhưng chỉ một số, một phần và 20%. Rồi năm sau nó lại phục hồi trở lại. Giá nhà ở Việt Nam quá cao so với thu nhập bình quân của người dân. Vậy tại sao nó vẫn tiếp tục tăng? Vì CS bơm tiền vào? Vì người dân muốn thế? Hay vì cái bong bóng chúng ta nghĩ sẽ vỡ không tồn tại? Ở đây xin phân tích về điều này.

Trước tiên để hiểu vì sao bong bóng nhà đất Mỹ lại vỡ thì phải hiểu nguyên nhân. Nó như vầy.

  1. 2001 FED (Ngân hàng nhà nước) hạ lãi suất đến mức thấp kỷ lục 1%.
  2. Lãi suất thấp đẩy lãi suất vay thế chấp mua nhà xuống.
  3. Người dân thấy rẻ quá nên mua.
  4. Các ngân hàng và công ty vay trộn các gói thế chấp thành cái quỹ trái phiếu rồi bán nó cho các ngân hàng đầu tư.
  5. Các ngân hàng đầu tư biến nó thành các chứng khoán thế chấp (Mortgage backed securities).
  6. Các ngân hàng liên tục hạ tiêu chuẩn vay cho những người có thu nhập thấp với những ưu đãi như không cần tiền cọc, lãi suất ưu đãi.
  7. Người nghèo vay rồi mua nhà, đẩy giá nhà lên.
  8. Những người nghèo đó vay, sau thời hạn ưu đãi thì không thể trả tiền lãi được nữa.
  9. Họ không trả được nữa và phải bán nhà.
  10. Khi số lượng bán quá nhiều mà người mua ít thì giá giảm.
  11. Nhiều người công bố phá sản. Các chứng khoán kia trở nên vô giá trị.
  12. Các nhà đầu tư bán tháo rồi khủng hoảng bắt đầu.
  13. 2009 Obama lên, FED hạ lãi suất xuống gần 0% rồi đẩy giá nhà lên lại.
  14. Giá nhà Mỹ phục hồi lại và tiếp tục tăng trưởng.

Người ta nói Mỹ khủng hoảng nhưng thật ra chỉ một phần. Chủ yếu là những người nghèo vay mua nhà thế chấp không trả lãi đúng thời hạn và phá sản. Đa số người còn lại không hề bị ảnh hưởng. Giá nhà của họ rớt giá nhưng vẫn cao hơn giá họ mua trước đây.

Còn ở Việt Nam thì sao? Vì sao giá nhà cao gấp 30 lần thu nhập nhưng vẫn chưa vỡ? Người ta đồn nó sẽ vỡ cả chục năm rồi mà nó vẫn phát triển. Sau đây là những điều bạn cần biết. Lưu ý là Việt Nam chưa phát triển thống kê nên rất khó nói chính xác.

  1. Giá nhà cao vì lương quá thấp. Còn chi phí xây dựng, vật liệu, thuế, đất thì không thể nào giảm được nữa.
  2. Đa số người mua nhà trả bằng tiền mặt nên không cần phải bán khi có đợt giá giảm. Họ đầu tư dài hạn và không quan tâm đến sự biến động. Nếu lấy thu nhập bình quân $3000/năm thì giá nhà ở Việt Nam rất cao. Nhưng nếu lấy thu nhập của người mua nhà, $12,000/năm, thì giá nhà nằm trong biên độ hợp lý. Những người mua nhà mới có ảnh hưởng chứ không phải tất cả.
  3. Đa số người mua trả góp (thế chấp) có thu nhập hơn 20 triệu/tháng. Dư sức trả tiền lãi hàng tháng. Và đa số họ trả cọc 30-50% rồi. Nên cũng không bị ảnh hưởng cho lắm.
  4. Việt Nam chỉ có 3 kênh đầu tư thụ động và tích lũy tiền chính: bất động sản, vàng hoặc gửi ngân hàng. So với 2 cái còn lại thì bất động sản là kênh an toàn nhất.
  5. Chính phủ liên tục in tiền và nó đẩy giá tài sản lên, người sở hữu nhà có thêm giá trị và không mắc kẹt.

Cho nên bong bóng bất động sản ở Việt Nam có thể vỡ không? Hoàn toàn có thể. Nhưng hiện tại vì những yếu tố trên nên khó mà vỡ. Để vỡ thì số lượng người mua nhà phải là những người không có khả năng chi trả và bán tháo để trả nợ. Điều này hoàn toàn có thể xảy ra nếu họ mất việc làm.

Vấn đề là đa số người dân không hề muốn giá nhà giảm. Giờ bạn có nhà bạn muốn nó tăng hay giảm giá? Bạn có nhà cho thuê bạn muốn tiền thuê tăng hay giảm? Cho nên cỗ máy bất động sản tiếp tục phát triển và hoạt động. Vậy bong bóng nhà đất ở Việt Nam, nếu có thể gọi là bong bóng, có vỡ không? Tùy vào nhận định của mỗi người. Tôi chỉ là người nhận xét trung lập.

Ku Búa @ Cafe Ku Búa

Facebook Comments