7 vấn đề với Bất Động Sản Việt Nam

Mới ăn sáng bằng cách ăn ổ bánh mì thịt và ly cà phê đá. Giờ có 30 phút rảnh nên quyết định viết thật nhanh về bất động sản Việt Nam và những vấn đề của nó. Số là sáng nay đang chạy thì thấy mấy tờ rơi quảng cáo mấy dự án chung cư cao cấp nào đó. Tôi thấy là lạ. Giờ vô thẳng vấn đề. Bất Động Sản (BĐS) Việt Nam có nhiều vấn đề, giá cả quá cao so với thu nhập bình quân. Vậy những vấn đề đó là gì? Xin lưu ý là đây là nhận xét của một anh chàng chạy xe ôm kiếm sống qua ngày cho nên sẽ không chính xác bằng những bài bình luận của các kinh tế gia hay chuyên gia BĐS.

  1. Thuế chuyển đổi mục đích sử dụng đất – Đây là một yếu tố mà hình như bạn sẽ không bao giờ nghe bất cứ một kinh tế gia hay chuyên gia BĐS nào đề cập đến. Nó vô cùng quan trọng vì cái thuế này đẩy giá BĐS cao hơn một cách giả tạo. Giờ bạn có 100m2 đất nông nghiệp, bạn muốn xây cái xưởng hay cái nhà trên phần đất đó thì bạn phải đóng thuế “chuyển đổi mục đích sử dụng đất” để biến đất nông nghiệp thành đất thổ cư, sau đó thì mới có thể xây. Vấn đề là số tiền thuế này cùng với chi phí tiền cà phê cà pháo thì tổng cộng là bằng 100% giá đất nông nghiệp. Nghĩa là thuế này làm chi phí và giá của miếng đất đó tăng gấp đôi. Nghĩa là người dân thay vì mua được 200m2 thì chỉ mua được 100m2. Thay vì xây được 2 căn nhà thì chỉ xây được 1 căn. Thay vì đi làm 5 năm mới có thể mua đất xây nhà thì phải làm 10 năm. Thật vô lý đúng không?
  2. Dân không có quyền “sở hữu đất” mà chỉ có quyền “sử dụng đất” – Thực tế thì hiện tại người dân gần như sở hữu rồi, nhưng cái từ ngữ thì không ghi vậy. Đây là một vấn đề nghiêm trọng. Sở hữu hoàn toàn khác với sử dụng. Khi bạn sở hữu một căn nhà thì giá trị của nó gia tăng, còn khi bạn chỉ có quyền sử dụng thì giá trị của nó giảm dần. Bạn có muốn bỏ tiền ra để mua “quyền sử dụng 49 năm” của cái gì đó không? Đúng là khi mua bạn sở hữu nhưng luật pháp hiện tại không công nhận điều đó.
  3. Thị trường bị thao túng bởi các lợi ích nhóm – Cái này hơi nhạy cảm. Vấn đề chính là các nhà đầu tư đi đêm với chính quyền địa phương, lấy đất với giá rẻ, đền bù rẻ bèo rồi bán lại đất với giá trên trời. Lấy ví dụ khu đất nông nghiệp ở Hồ Tây: giá đất có giá trị 30-40 triệu/m2 nhưng người nông dân chỉ được đền bù với giá bèo 1.5 triệu/m2. Thử hỏi ai ăn phần chênh lệch? Vấn đề chính vẫn là người nông dân chỉ có quyền sử dụng đất, nghĩa là họ chỉ có thể dùng tạm để khai thác chứ không sở hữu được nên họ chẳng có quyền gì để nói đất đó là của họ cả.
  4. Chất lượng xây dựng chung cư cao cấp cực kỳ tệ – Cái này không biết phải nói sao. Bạn hãy thử đi đến bất cứ một dự án chung cư bình dân hay cao cấp nào sau khi đã hoàn thành 1 năm xem. Nó xuống cấp toàn tập, rất ít dự án nào được duy trì chuyên nghiệp.
  5. Cơ sở hạ tầng và giao thông quá tệ – Đường thì nhỏ, đã vậy toàn ổ voi ổ gà, mưa thì ngập. Khu dân cư thì vài ngàn người mà đường ra vào thì như đường làng. Ở chung cư hạng sang mày dân phải chạy đường làng. Thật vô lý.
  6. Chính sách in tiền của chính phủ liên tục đẩy giá BĐS cao hơn – Giờ hỏi yếu tố gì khiến giá BĐS ngày càng cao? Có rất nhiều, nhưng yếu tố chính là in tiền. Khi chính phủ in tiền thì lượng tiền đó sẽ được đi đến nơi nào đó. Hiện tại là cho vào các dự án BĐS thông qua việc cho các nhà đầu tư hay người mua nhà vay.
  7. Giá cả cao gấp 30-40 lần thu nhập hàng năm của người dân – Như đã nói trên, vì những yếu tố nhân tạo nên giá BĐS ở Việt Nam lại cao hơn, tính theo mức thu nhập hàng năm của người dân, so với các nước khác. Ở Châu Âu, Mỹ, Úc thì giá một căn nhà chỉ có giá gấp 5-10 lần thu nhập hàng năm. Còn ở Việt Nam thì cao gấp 30-40 lần. Nghĩa là tính trung bình, một người Việt Nam phải làm 40 năm để mua một căn nhà, với điều kiện người đó không ăn không uống gì trong suốt 40 năm đó.

Đó là 7 vấn đề với Bất Động Sản Việt Nam. Đừng hiểu sai tôi nhé, BĐS là ngành cần thiết để phát triển, nhưng nếu nó bị thao túng bởi lợi ích nhóm thì nó sẽ thành một trò hề. Tôi rất ngạc nhiên là gần như không có một chuyên gia BĐS hay kinh tế gia nào đề cập đến 1 trong 6 vấn đề trên, nhất là vấn đề “thuế chuyển đổi mục đích sử dụng đất” hay “quyền sở hữu đất.” BĐS ở Việt Nam hiện tại đang phát triển và tồn tại dựa trên sự giả tạo, cách tốt nhất để giải cứu nó là để thị trường tự quyết định và chính phủ đừng nên cứu trợ nó nữa. Bạn không thể nào vì lợi ích của một số nhỏ mà giết lợi ích của toàn dân.

Đó là ý kiến của tôi, cảm ơn các bạn đã đọc. Giờ tôi đi chạy xe ôm đây.

Ku Búa @ Cafe Ku Búa

Facebook Comments