Cẩm Nang Về Cuộc Khủng Hoảng Kinh Tế – 2.3 Thủ Phạm Số1: Fannie Mae Và Freddie Mac

Tại trung tâm của mọi cuộc sụp đổ là Hiệp Hội Thế Chấp Liên Bang Quốc Gia (Federal National Mortgage Association) và Công Ty Cho Vay Thế Chấp Mua Nhà Liên Bang (Federal Home Loan Mortgage Corporation), thường được biết đến nhiều hơn với tên Fannie Mae và Freddie Mac.

Những tập đoàn khổng lồ này là sản phẩm của quốc hội và thường được biết đến với tên gọi chính thức là “các công ty được tài trợ bởi chính phủ” hay GSEs. Họ đã làm gì? Fannie và Freddie không mở rộng cho người mua nhà vay thế chấp. Họ mua các khoản vay nợ từ những ngân hàng ở nơi được gọi là thị trường thứ cấp. Nói cách khác, sau khi một ngân hàng cung cấp một hợp đồng cho vay mua nhà cho người tiêu dùng, họ có thể bán khoản vay đó cho Fannie hay Freddie.

Từ đó trở đi, khoản cho vay đã không còn trong sổ của ngân hàng phát hành thay vào đó Fannie hay Freddie sẽ chịu trách nhiệm, cả 2 nhận dòng chảy của tiền lãi hàng tháng, Fannie hay Freedie đại diện và chịu rủi ro liên quan tới khả năng người sở hữu nhà có thể vỡ nợ. Fannie và Freddie có thể giữ những khoản thế chấp này trong danh mục đầu tư riêng của họ, nhưng họ thường đóng gói chúng lại thành các cổ phiếu thế chấp và đem bán lại cho các nhà đầu tư.

Trong khi đó, ngân hàng gốc đã tự thu hồi vốn của khoản thế chấp bằng cách bán nó cho Fannie hoặc Freddie, giờ tiếp tục có vốn để quay trở lại thị trường thế chấp và mở một khoản cho vay khác với khách hàng mới. Cả quy trình được khuyến khích nhiều gói cho vay thế chấp hơn mức giới hạn, làm nó trở nên dễ dàng hơn cho dân mua nhà. Cách định hướng đầu tư giải tạo này vào cho vay thế chấp làm thổi phồng giá nhà đất. Nó là giả tạo bởi vì thị trường thế chấp phụ này được trợ vốn bởi những ưu đãi đặc biệt mà Fannie và Freddie được chính phủ ban cho.

Fannie Mae ban đầu được thành lập như một cơ quan chính phủ trong thời kỳ kinh tế mới của thập niên 1930, và được tư nhân hóa năm 1968. Freddie được thành lập chính thức như một đối thủ cạnh tranh riêng năm 1970. Như những công ty quốc doanh GSEs khác, chính xác đó là công ty nhà nước hay tư nhân vẫn luôn là điều khó giải thích – được hưởng mức thuế đặc biệt và các quy định ưu đãi mà những đối thủ tiềm năng khác không có, nhưng cổ phiếu của các công ty này lại được giao dịch trên sàn chứng khoán New York. Các cổ phiếu được thiết kế như một “trái phiếu chính phủ” và được giữ bởi các ngân hàng với mức rủi ro thấp. Và trong nhiều năm, Fannie vẫn có một hạn mức tín dụng đặc biệt là 2.25 triệu đô ở kho bạc của Mỹ.

Điều quan trọng nhất, các nhà đầu tư và chủ nợ cho rằng hiển nhiên nếu Fannie cần, hạn mức tín dụng này sẽ gần như là không giới hạn. Mọi người đều biết nếu các GSEs gặp rắc rối, chúng sẽ được cứu trợ bằng tiền thuế. (Mọi người đã được chứng minh điều này khi kho bạc lấy những công ty này về “bảo quản” năm 2008 – chính phủ liên bang gần như sở hữu chúng, như chúng ta sẽ theo dõi ở chương 5.) Trong nhiều năm, các gói đảm bảo cứu trợ tài chính tiềm năng khiến các công ty này có thể huy động tiền từ các nhà đầu tư dễ dàng hơn, và đưa ra lời chào bán với giá cao cho các thế chấp tại các ngân hàng hơn các đối thủ cạnh tranh khác. Và mặc dù Fannie và Freddie là những người tham gia nhỏ trong thị trường thế chấp cho đến thập niên 1990, vào đêm trước khi chính phủ tiếp quản năm 2008 họ đã nhúng bàn tay vào khoảng nửa tài sản thế chấp của toàn quốc, và gần 3/4 những gói thế chấp mới.

Fannie cũng liên quan sâu sắc đến những động thái xúi giục chính trị để giảm thiểu những yêu cầu cho vay nhân danh các nhóm “thiếu lợi thế”. Vào tháng 9 năm 1999, báo New York Times báo cáo rằng Fannie Mae đã giảm bớt yêu cầu tín dụng của những tài sản thế chấp mà họ mua từ các ngân hàng. Sáng kiến này, theo Times là sẽ cổ vũ các ngân hàng “mở rộng thế chấp nhà tới những cá nhân có khoản tín dụng không đủ tiêu chuẩn đạt điều kiện để vay các gói thông thường.” Fannie Mae “dưới áp lực gia tăng của chính quyền Clinton đã mở rộng các khoản vay tới những người dân thu nhập trung bình và thấp.” Mặc dù “các thế chấp mới sẽ được mở rộng tới tất cả những người vay tiền tiềm năng có đủ điều kiện thế chấp,” một trong những mục tiêu của chương trình là “gia tăng số lượng người sở hữu nhà thu nhập thấp thuộc tầng lớp dân tộc thiểu số, người thường có điểm tín dụng thấp hơn những người da trắng không phải Tây Ban Nha.”

Thậm chí cả Times cũng hiểu rủi ro liên quan: “Bằng cách gia nhập, thậm chí khi đã dự kiến, vào lĩnh vực mới của việc cho vay, Fannie Mae đang chịu mức rủi ro khá lớn, điều này sẽ không khó khăn gì trong giai đoạn kinh tế bùng nổ. Nhưng những công ty được chính phủ trợ cấp có thể gặp rắc rối khi nền kinh tế suy thoái, thúc đẩy sự giải cứu của chính phủ tương tự như ngành tiết kiệm và cho vay thập niên 1980.”

Fannie và Freddie, trong khi đó, tiếp tục tạo ra những tài sản với mức rủi ro cao hơn. Tại quốc hội, Đảng Cộng Hòa kêu gọi một quy định chặt chẽ hơn để giám sát Fannie và Freddie. Đảng Dân Chủ ngại ngần, tuyên bố rằng những lo lắng về người khổng lồ thế chấp thực ra chỉ một cuộc tấn công bí mật của đảng Cộng Hòa lên chính sách “nhà ở giá rẻ.” Nhiều người giám sát hoài nghi về một nguyên nhân khác để đảng Dân Chủ miễn cưỡng rà soát Fannie: nó được điều hành bởi đảng Dân Chủ từ nhiều năm nay và ngày càng trở thành một nguồn thu đáng tin cậy cho các chiến dịch của Đảng, Fannie tốt nhất nên được để yên. Như các nhà phê bình cáo buộc, đó là một ngân hàng bỏ ống heo của đảng Dân Chủ, với cựu giám đốc ngân sách của Clinton là Franklin Raines ra đi với một giải thưởng lớn, bỏ túi 100 triệu đô bồi thường trong nhiệm kỳ ngắn của mình ở đó.

Chỉ cần đơn giản là giải thể Fannie và Freddie và cho phép dịch vụ cho vay thế chấp có chỗ đứng hợp lý, phi chính trị hóa, thì tình hình sẽ có triển vọng như mong muốn, khi mà công chúng (họ quay sang) mắc câu vì những tổn thất của các công ty. Một công ty tư nhân thuần túy phải gánh chịu tất cả những tổn thất và rủi ro nếu có khi tham gia thị trường. Nhưng Fannie và Freddie thì không. Theo New York Times, đảng Dân Chủ tại quốc hội lo sợ rằng “việc thắt chặt các chính sách hơn với các công ty có thể cắt giảm mạnh sự cam kết của họ trong việc tài trợ nhà ở giá trẻ.”

Phát biểu vào tháng 9 năm 2003, thượng nghị sĩ đảng Dân Chủ Barney Frank bang Massachusett tuyên bố rằng Fannie và Freddie “không có bất kỳ khủng hoảng tài chính nào… mọi người càng thổi phồng những vấn đề này, càng tạo nhiều áp lực lên những công ty này, thì chương trình nhà ở giá rẻ càng bị trì hoãn.” Thượng nghị sỹ Ron Paul của Texas có một góc nhìn khác. Trước ủy ban tài chính hạ viện ngày 10 tháng 9 năm 2003, ông đã cảnh báo về hậu quả tồi tệ cho nền kinh tế Mỹ về Fannie và Freddie:

Những ưu đãi đặc biệt dành cho Fannie và Freddie đã làm sai lệch thị trường nhà ở bằng cách để cho họ hút một lượng vốn mà họ không thể có trong điều kiện thị trường tự do thuần túy. Kết quả là nguồn vốn bị chuyển hướng từ những lĩnh vực có hiệu quả nhất sang lĩnh vực nhà ở. Nó làm giảm hiệu quả của thị trường và vì thế giảm mức sống của mọi người dân Mỹ.

Mặc dù đã có những thiệt hại lâu dài cho nền kinh tế bởi sự can thiệp của chính phủ trong thị trường nhà ở, các chính sách của chính phủ trong việc chuyển hướng nguồn vốn tới những mục đích sử dụng khác vẫn tạo ra một sự bùng nổ tạm thời trong thị trường nhà ở. Như mọi bong bóng giả khác, sự bùng nổ về giá nhà không thể tồn tại lâu. Khi giá nhà giảm, chủ sở hữu nhà sẽ gặp rắc rối khi sự công bằng của họ bị biến mất. Xa hơn nữa, người nắm giữ những khoản nợ thế chấp cũng sẽ chịu tổn thất. Những tổn thất này sẽ lớn hơn cả các chính sách vô tình thúc đẩy sự đầu tư quá mức trong thị thường nhà ở của chính phủ.

Giữa những cảnh báo liên tục như vậy, đảng Dân Chủ trong quốc hội tiếp tục che chở Fannie khỏi sự giám sát, và các lãnh tụ đảng Cộng Hòa đã không làm gì cả.

Facebook Comments