Cẩm Nang Về Cuộc Khủng Hoảng Kinh Tế – 2.3 Thủ phạm số 1: Fannie Mae và Freddie Mac

2.3 Thủ phạm số 1: Fannie Mae và Freddie Mac

Tại trung tâm của mọi cuộc sụp đổ là Hiệp Hội Thế Chấp Liên Bang Quốc Gia (Federal National Mortgage Association) và Công Ty Cho Vay Thế Chấp Mua Nhà Liên Bang (Federal Home Loan Mortgage Corporation), thường được biết đến nhiều hơn với tên Fannie Mae và Freddie Mac.

Những tập đoàn khổng lồ này là tạo vật của quốc hội và thường được biết đến với tên gọi chính thức là “các công ty được tài trợ bởi chính phủ” hay GSEs. Họ đã làm gì? Fannie và Freddie không mở rộng cho vay thế chấp tới người mua nhà. Họ mua các khoản vay từ những ngân hàng trên thứ được gọi là thị trường phụ. Nói cách khác, sau khi một ngân hàng cung cấp một hợp đồng cho vay mua nhà cho người tiêu dùng, nó có thể bán khoản cho vay đó cho Fannie hay Freddie.

Từ lúc đó trở đi, khoản cho vay đã không còn trong sổ của ngân hàng phát hành và Fannie hay Freddie chịu trách nhiệm cho nó, cả 2 nhận dòng chảy của tiền trả hàng tháng, Fannie hay Freedie đại diện và chịu rủi ro liên quan tới khả năng người sở hữu nhà có thể vỡ nợ. Fannie và Freddie có thể giữ những khoản thế cấp này trong danh mục đầu tư riêng của họ, nhưng họ thường đóng gói chúng lại thành các cổ phiếu thế chấp và bán cho các nhà đầu tư.

Trong khi đó, ngân hàng gốc, đã tự thoái vốn về khoản thế chấp bằng cách bán nó cho Fannie hoặc Freddie, giờ tiếp tục có vốn để quay trở lại thị trường thế chấp và mở một khoản cho vay khác với một người tiêu dùng mới. Cả quy trình khuyến khích nhiều gói cho vay thế chấp hơn mức đáng lẽ nên có, làm nó trở nên dễ dàng hơn cho người dân mua nhà. Cách định hướng tài nguyên nhân tạo này vào cho vay thế chấp thổi phòng giá nhà. Nó là nhân tạo bởi vì thị trường thế chấp phụ này được trợ vốn bởi những ưu đãi đặc biệt mà Fannie và Freddie được ban cho bởi chính phủ.

Fannie Mae ban đầu được thành lập như một cơ quan chính phủ trong thời kỳ kinh tế mới của thập niên 1930, và được tư nhân hóa năm 1968. Freddie được thành lập chính thức như một đối thủ cạnh tranh riêng năm 1970. Như những công ty quốc doanh GSEs, trạng thái chính xác của chúng là thực thể công cộng hay tư nhân vẫn luôn là điều mơ hồ – chúng hưởng thụ thuế đặc biệt và các ưu đãi về quy định mà những đối thủ tiềm năng không có, nhưng cổ phiếu của chúng lại được giao dịch trên sàn chứng khoán New York. Cổ phiếu của chúng được thiết kế như một “cổ phiếu chính phủ” và có thể được giữ bởi các ngân hàng như một trái phiếu rủi ro thấp. Và trong nhiều năm, Fannie vẫn có một hạn mức tín dụng đặc biệt 2.25 triệu đô với kho bạc của Mỹ.

Điều quan trọng nhất, các nhà đầu tư và chủ nợ cho rằng hiển nhiên nếu Fannie cần, hạn mức tín dụng này sẽ gần như là không giới hạn. Mọi người đều biết nếu các GSEs gặp rắc rối, chúng sẽ được cứu trợ ra bằng tiền thuế. (Mọi người đã được chứng minh là đúng khi kho bạc lấy những công ty này về “bảo quản” năm 2008 – chính phủ liên bang gần như sở hữu chúng, như chúng ta sẽ thấy vào chương 5.) Trong nhiều năm, các gói đảm bảo cứu trợ tài chính tiềm năng này làm các công ty có thể huy động tiền tư các nhà đầu tư dễ dàng hơn, và đưa ra những lời chào giá cao hơn cho các thế chấp tại các ngân hàng hơn bất cứ đối thủ cạnh tranh nào. Và mặc dù Fannie và Freddie là những người tham gia nhỏ trong thị trường thế chấp cho đến thập niên 1990, vào đêm trước khi chính phủ tiếp quản năm 2008 họ đã có bàn tay trong khoảng nửa tài sản thế chấp của toàn quốc, và gần 3 phần 4 của những gói thế chấp mới.

Fannie cũng liên quan sâu sắc đến đến những động thái xúi giục chính trị để giảm yêu cầu cho vay nhân danh các nhóm “thiếu lợi thế”. Vào tháng 9 năm 1999, New York Times báo cáo rằng Fannie Mae đã giảm bớt yêu cầu tín dụng trên những tài sản thế chấp họ mua từ các ngân hàng. Sáng kiến này, theo Times nói, sẽ cổ vũ các ngân hàng “mở rộng thế chấp nhà tới những cá nhân có tín dụng nói chung không đủ tốt để đạt điều kiện cho các gói vay thông thường.” Fannie Made đã “dưới áp lực gia tăng của chính quyền Clinton để mở rộng các khoản vay giữa những người dân thu nhập trung bình và thấp.” Mặc dù “các thế chấp mới sẽ được mở rộng tới tất cả những người vay tiền tiềm năng có đủ điều kiện thế chấp,” một trong những mục tiêu của chương trình là “gia tăng số lượng chủ sở hữu nhà thu nhập thấp và thuộc dân tộc thiểu số, người thường có điểm tín dụng thấp hơn những người da trắng không phải Tây Ban Nha.”

Thậm chí cả Times cũng hiểu rủi ro liên quan: “Bằng cách gia nhập, thậm chí khi đã dự kiến, vào lãnh địa mới của việc cho vay, Fannie Mae đang chịu đựng một mức rủi ro lớn hơn đáng kể, điều này sẽ không gây ra khó khăn gì trong giai đoạn kinh tế bùng nổ. Nhưng những công ty trợ cấp bởi chính phủ có thể gặp rắc rối trong một nền kinh tế suy thoái, thúc đẩy một sự giải cứu của chính phủ tương tự như của ngành tiết kiệm và cho vay thập niên 1980.”

Fannie và Freddie, trong khi đó, tiếp tục xây dựng những khoản tài sản với mức rủi ro cao hơn. Đảng Cộng Hòa tại quốc hội, tới lượt họ, kêu gọi một quy định lớn hơn và giám sát Fannie và Freddie. Đảng Dân Chủ tại quốc hội ngại ngần, tuyên bố rằng những lo lắn về người khổng lồ thế chấp thực ra chỉ một cuộc tấn công bí mật của đảng Cộng Hòa lên chính sách “nhà ở giá rẻ.” Nhiều kẻ giám sát đầy hoài nghi nghi ngờ cho một nguyên nhân khác để đảng Dân Chủ miễn cưỡng rà soát Fannie: điều hành bởi đảng Dân Chủ nổi bật qua nhiều năm và ngày càng trở thành một nguồn đóng góp đáng tin cậy cho các chiến dịch của Đảng Dân Chủ, Fannie tốt nhất nên được để yên. Nó là, như các nhà phê bình cáo buộc, một ngân hàng heo bỏ ống của đảng Dân Chủ, với cựu giám đốc ngân sách của Clinton Franklin Raines ra đi với một giải thưởng lớn, bỏ túi 100 triệu đô bồi thường trong nhiệm kỳ ngắn của mình ở đó.

Chỉ cần đơn giản bãi bỏ Fannie và Freddie và cho phép dịch vụ cho vay thế chấp có chỗ đứng trên nền tảng hợp lý, phi chính trị hóa, triển vọng tốt hơn chắc chắn nằm trong mong muốn, khi mà công chúng (khi họ quay sang) đang trên lưỡi câu cho những mất mát của các công ty. Đây không phải một công ty tư nhân thuần túy phải gánh chịu sự xung đột đầy đủ của những tổn thất cần có khi tham gia những rủi ro không cần thiết. Nhưng nó không phải. Theo New York Times, đảng Dân Chủ tại quốc hội lo sợ rằng “các chính sách thắt chặt hơn của các công ty có thể cắt giảm mạnh sự cam kết của họ trong việc tài trợ nhà ở giá trẻ.”

Phát biểu vào tháng 9 năm 2003, nghị viên quốc hội Dân Chủ Barney Frank của Massachusett tuyên bố rằng Fannie và Freddie “không đối mặt với bất kỳ loại khủng hoảng tài chính nào… mọi người càng phóng đại những vấn đề này, càng có nhiều áp lực lên những công ty này, chúng ta sẽ thấy càng ít tiến triển trong vấn đề nhà ở giá rẻ.” Nghị viên quốc hội Ron Paul của Texas, theo một phương diện khác, trong lời chứng trước ủy ban tài chính hạ viện ngày 10 tháng 9 năm 2003, đã cảnh báo về hậu quả tồi tệ cho nền kinh tế Mỹ khi Fannie và Freddie có:

Những ưu đãi đặc biệt được trao cho Fannie và Freddie đã làm sai lệch thị trường nhà ở bằng cách cho phép họ thu hút lượng vốn mà họ không thể trong điều kiện thị trường thuần túy. Như một kết quả, nguồn vốn bị chuyển hướng từ những nơi được sử dụng với hiệu suất cao nhất sang lĩnh vực nhà ở. Nó làm giảm hiệu quả của toàn thị trường và vì thế giảm tiêu chuẩn sống của mọi người dân Mỹ.

Mặc dù đã có những tổn thương dài hạn cho nền kinh tế gây ra bởi sự can thiệp của chính phủ trong thị trường nhà ở, các chính sách của chính phủ trong việc chuyển hướng nguồn vốn tới những mục đích sử dụng khác tạo ra một sự bùng nổ thời gian ngắn trong thị trường nhà ở. Như mọi bong bóng nhân tạo khác, sự bùng nổ về giá nhà không thể tồn tại mãi được. Khi giá nhà giảm, chủ sở hữu nhà sẽ gặp rắc rối khi sự công bằng của họ bị quét sạch. Xa hơn nữa, người nắm giữ những khoản nợ thế chấp cũng sẽ chịu tổn thất. Những tổn thất này sẽ lớn hơn nhiều thay vì việc các chính sách chính phủ không chủ động thúc đẩy sự đầu tư quá đà trong thị thường nhà ở.

Giữa những cản báo liên tục như vậy, đảng Dân Chủ trong quốc hội tiếp tục che chở Fannie khỏi sự giám sát, và các lãnh tụ đảng Cộng Hòa đã không làm gì cả.

Facebook Comments